Лизинг и ипотечен кредит: къде е разликата
И двата варианта Ви дават достъп до имот, който не можете да платите наведнъж. Оттам нататък се различават в почти всичко останало.
При покупка с ипотечен кредит Вие ставате собственик при сделката. Банката вписва ипотека, но имотът е Ваш — можете да го ремонтирате, да го отдавате под наем и да го продадете, като погасите кредита. При финансов лизинг обикновено ползвате имота, докато лизингодателят остава собственик, а прехвърлянето става след последната вноска или срещу остатъчна стойност.
Следствията са практични. Кой плаща данък и застраховка, кой решава за ремонт, какво става, ако решите да се преместите по-рано — всичко това зависи от това кой е собственик в момента.
Какво казва законът и какво трябва да проверите сам
Банковият кредит за жилище е в уреден режим. Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители обхваща кредитите, обезпечени с ипотека, и тези, чиято цел е придобиване на вещно право върху имот. Оттам идват задълженията за преддоговорна информация и правилата при предсрочно погасяване.
За лизинговите договори картината не е толкова еднозначна. Текстът на закона не урежда изрично лизинга нито в обхвата си, нито в изключенията, а конкретните договори се различават помежду си. Затова не приемайте за даденост, че имате същата защита като при банков кредит — попитайте лизингодателя писмено по кой закон е сключен договорът и какви права Ви дава той. Ако отговорът е неясен, това е отговор сам по себе си.
Искайте общия разход за целия срок в едно число — сбора на всички вноски плюс такси плюс остатъчна стойност. Сравнението по месечна вноска подвежда, защото при една и съща лихва по-краткият срок дава по-голяма вноска при по-малък общ разход, а по-дългият — обратното.
Кога лизингът се появява като вариант
В две ситуации. Първата е имот, който банка трудно приема като обезпечение — например сграда без документ за въвеждане в експлоатация или имот със специфичен статут. Втората е профил на купувач, който не отговаря на изискванията за банково финансиране в момента.
Има и трета, по-безобидна: строител предлага разсрочване на част от цената до завършването. Това понякога се нарича лизинг в разговорния език, но е друго нещо и се урежда от договора за покупко-продажба.
Ако банковият кредит е възможен, сравнете двете
По изискванията на БНБ към кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г., ипотечният кредит е до 85% от стойността на обезпечението, а срокът — до 30 години. По-дългият срок обикновено означава по-ниска месечна вноска, но повече платена лихва общо.
Таблицата по-долу показва как изглежда вноската при банково финансиране на три ценови нива. Използвайте я като отправна точка, когато поискате оферта за лизинг — така ще имате с какво да я сравните.