Финансиране на къща

Къща на изплащане с ипотечен кредит

„Къща на изплащане“ на практика означава покупка с ипотечен кредит: банката плаща на продавача, а Вие погасявате на месечни вноски.

Вижте примерната вноска при 150 000, 230 000 и 320 000 € и какво банката проверява именно при къща.

Или се обадете+359 894 42 11 61
Проверено от екипа на CREDiPORTФинанси, клиенти и технологии →Актуализирано:
Краткият отговорНай-важното за минута

01Купувате къща с ипотечен кредит — разсрочване направо от собственика е рядкост.

02Банката финансира до 85% от приетата стойност, така че за къща от 200 000 € с оценка на същата стойност са нужни поне 30 000 € самоучастие плюс разходите по сделката.

03При къща се оценяват земята и сградите заедно, затова документите тежат повече, отколкото при апартамент.

Примери в евро

Колко е вноската при 150 000, 230 000 и 320 000 €

Примерите използват финансиране до 85% от стойността на имота, срок 30 години, лихва 2,4% – 3,5% годишно и 4,5% общ ориентир за разходите по сделката. Таванът от 85% следва изискванията на БНБ към кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г.

Лихвената лента не е измислена — и двата ѝ края са прочетени. Долната е средната лихва по нови жилищни кредити в евро: 2,43% за юли 2026 г. по лихвената статистика на БНБ, при среден ГПР 2,77%. Горната е таванът на индивидуалния диапазон, който Банка ДСК публикува за своя ипотечен кредит — 2,25% до 3,45%, „строго индивидуален за всеки клиент“.

Лентата е за променлива лихва. Фиксираната е отделен и по-скъп избор: Пощенска банка обявява 3,90% фиксирана за първите 10 години, след което променлива. Ако искате вноската да не мърда, планирайте над тази таблица.

Цена на имотаПримерна вноскаСамоучастиеРазходи по сделкатаПримерен кредит
150 000 €500 € – 570 €/мес.22 500 €6 750 €127 500 €
230 000 €760 € – 880 €/мес.34 500 €10 350 €195 500 €
320 000 €1 060 € – 1 220 €/мес.48 000 €14 400 €272 000 €

Това не е банкова оферта. Реалното финансиране, лихва, срок и разходи зависят от клиента, имота, общината, банката и конкретната сделка.

Защо къщата се финансира по-различно от апартамент

При апартамента банката оценява един обект в сграда, чиито документи вече са минали през общ режим. При къщата предметът на сделката е съставен: земя и една или повече постройки върху нея. Всяка част има собствени документи и всяка може да спре сделката поотделно.

Оттук идват трите основни разлики. Оценката обхваща и парцела, така че урегулирането и площта по документи влизат пряко в стойността. Законността на постройките се проверява поименно — пристройка или стопанска сграда без книжа обикновено не добавя стойност. И достъпът до имота трябва да е не само фактически, но и правен: път, по който се стига, без това да е уредено в документите, е проблем.

Практическото следствие е, че при къща подготовката започва по-рано. Разумно е да поискате документите от продавача, преди да фиксирате дата за предварителен договор.

Колко собствени средства ще Ви трябват

По изискванията на БНБ към кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г., кредитът при отпускане е не по-висок от 85% от стойността на обезпечението. Остатъкът е Ваш. Смята се върху стойността, която банката приеме след оценката, а ако тя е по-ниска от договорената цена, разликата също е за Ваша сметка.

Към самоучастието се добавят и разходите по самата сделка: местен данък при придобиване, нотариална такса, вписване, банкова оценка и застраховка на имота. В примерите по-горе те са показани с общ ориентир от 4,5% от цената, но точният размер зависи от общината и от конкретната сделка.

Разликата, която изненадва

Ако купувате за 200 000 €, а банковата оценка приеме 180 000 €, финансирането се изчислява върху по-ниската стойност. Разликата остава за Ваша сметка — затова оценката се възлага рано, а не в последния момент.

Какво банката оценява при къща

Оценителят разглежда едновременно земята и сградите: урегулиране, достъп, законност на постройките, налични комуникации, състояние и площ. Значение има и пазарът в конкретното населено място — колко подобни имота се продават и за колко време.

Високият доход не компенсира документален проблем. Одобрението на клиента и одобрението на имота са две отделни решения и двете трябва да са налице.

Практичен списък за проверка

  • Документ за собственост както за земята, така и за сградите.
  • Скица или схема и актуална данъчна оценка.
  • Строителни книжа и документ за въвеждане в експлоатация.
  • Съответствие между документите и всички постройки в имота.
  • Правен и фактически достъп до обществен път.
  • Вписани ли са тежести, ипотеки или права на трети лица.

Следващата стъпка

Харесали сте конкретна къща?

Подайте кратка заявка. Консултант на CREDiPORT ще разгледа случая Ви и ще Ви помогне със следващите стъпки.

Често задавани въпроси

Важно за Вашето решение.

Може ли къща на село на изплащане?

Да, но изборът на банка е по-тесен. Значение имат населеното място, състоянието на сградата, наличието на ток и вода и дали в района се продават подобни имоти.

Банката гледа не само днешната стойност, а и дали имотът може да бъде продаден, ако кредитът спре да се обслужва.

Финансират ли банките къща без документ за въвеждане в експлоатация?

Незавършена или невъведена в експлоатация сграда се разглежда различно от готова къща.

Част от банките не приемат такъв имот като обезпечение, други финансират при по-ниско съотношение и допълнителни условия.

Проверете това преди да платите капаро, а не след това.

Влиза ли земята в банковата оценка?

При къща оценката обхваща и земята, и сградите върху нея.

Затова урегулирането, площта по документи и правният достъп до път имат пряко значение за стойността, която банката ще приеме.

Какво става, ако в имота има постройка без документи?

Постройка, която не фигурира в документите или не съответства на тях, обикновено не увеличава приетата стойност и може да усложни сделката.

В някои случаи се иска узаконяване или премахване преди отпускането на кредита.

Колко време отнема покупката на къща с кредит?

При изрядни документи процесът върви в рамките на няколко седмици.

При къща обаче се проверяват и земята, и сградите, така че има повече места за забавяне — липсващ строителен документ, несъответствие в площта или наследствен имот с няколко собственика.

Продължете нататък

Свързани теми.

Другият тип имотАпартамент на изплащане→Собствени средстваКолко самоучастие е нужно→ОценкатаБанкова оценка на имот→Преди капароКапаро преди одобрение→