Продавачът не е банката
Банката не е магазин за жилища. Когато обезпечен кредит спре да се обслужва, тя не изнася имота на витрина, а тръгва по принудително изпълнение: имотът се описва и се продава чрез съдебен изпълнител.
Продавачът в този момент не е банката. Тя е взискател, който чака парите си от постъпленията.
Има и втори, по-рядък случай. Понякога банка сама придобива имот и след това го продава. Тогава сделката е напълно обикновена — оглед, договаряне, предварителен договор, нотариус — и се финансира с ипотечен кредит по общия ред. Двата случая нямат почти нищо общо помежду си, а се търсят с едни и същи думи.
Обявлението е публично и стои на пет места
Публичната продан не е скрита. По чл. 487 ГПК обявлението се поставя в канцеларията на частния съдебен изпълнител, в сградата на районния съд, в общината или кметството по местонахождението на имота и на самия имот, и се публикува на интернет страницата на окръжния съд. Там пише кой е собственикът, какъв е имотът, какви ипотеки и тежести са вписани, каква е началната цена и в кой ден проданта започва и завършва.
Камарата на частните съдебни изпълнители поддържа и общ портал за публични продажби, в който обявите от цялата страна се търсят на едно място. По чл. 488 ГПК книжата по проданта стоят в канцеларията на районния съд на разположение на всеки, който се интересува от имота — това е мястото, където се вижда какво точно се продава.
Как протича проданта
Проданта се извършва в сградата на районния съд и продължава един месец, като завършва на посочения в обявлението ден. През този месец всеки, който иска да участва, внася задатък 10 на сто върху началната цена (чл. 489, ал. 1 ГПК) и подава предложението си в запечатан плик заедно с квитанцията, в канцеларията на районния съд. Всеки наддавач има право само на едно предложение.
За самото предложение има две ограничения. Недействително е предложение под началната цена — но също и такова, което я надвишава с повече от 30 на сто (чл. 489, ал. 6 ГПК). Тоест не можете да си осигурите имота, като предложите двойно.
Второто: длъжникът, неговият законен представител, служителите на съдебния изпълнител и още няколко категории лица изобщо нямат право да наддават (чл. 490, ал. 1 ГПК).
В началото на работния ден след изтичането на срока пликовете се отварят в присъствието на явилите се наддавачи. Купувач е предложилият най-високата цена. На място може да се наддава и устно, със стъпка, равна на един задатък.
Защо ипотечният кредит трудно се вписва в тези срокове
Тук е практическата пречка, ако разчитате на ипотечен кредит. Обявеният купувач е длъжен да внесе предложената цена в двуседмичен срок от обявяването му за купувач, като приспадне задатъка (чл. 492, ал. 3 ГПК). А собственик става едва от деня, в който постановлението за възлагане влезе в сила (чл. 496 ГПК).
Двете заедно създават празнина: в момента, в който парите трябва да бъдат внесени, Вие още не сте собственик, тоест няма имот, върху който да се учреди ипотека.
А ипотека по чл. 167 ЗЗД може да се учреди само върху имот, който при сключването на договора принадлежи на лицето, което я учредява. Затова банката не може да обезпечи кредита с имота от проданта, преди той да е Ваш.
Първият е собствени средства — затова купувачът в брой има предимство. Вторият е кредит, обезпечен с друг имот, който вече е Ваш. Третият е финансиране след сделката: щом постановлението за възлагане влезе в сила и имотът е Ваш, той може да бъде ипотекиран, а вложените пари — възстановени чрез кредит. Третият вариант изисква да разполагате със сумата в срока по проданта, така че не решава въпроса сам по себе си.
Ако имотът не се продаде
Тогава може да се насрочи нова продан. По чл. 494, ал. 2 ГПК тя започва не по-рано от един месец след приключването на първата, при начална цена, равна на 90 на сто от началната цена по първата продан. Точно оттук идва усещането, че „имотите от банки са евтини“ — цената пада, защото никой не е купил на предишната.
Това е и причината да не бързате с първата обява, която видите, но също и да не приемате поевтиняването за изгодна сделка. Имот, който два пъти не е намерил купувач, може да има причина за това извън цената — огледайте го и проверете документите, преди да наддавате.
Получавате правата на длъжника — не повече
По чл. 496 ГПК от деня на влизане в сила на постановлението за възлагане купувачът придобива всички права, които длъжникът е имал върху имота. Формулировката е точна и има значение: не повече права, отколкото е имал длъжникът. Ако собствеността му е била спорна или частична, това не се поправя от проданта.
Добавете и практичното: огледът е в определено от съдебния изпълнител време, а не по Ваш график, и е възможно имотът да се обитава. Затова разумната последователност е книжата в районния съд първо, цената после. Разходите по прехвърлянето остават Ваши и се смятат по същия ред, както при обикновена покупка.