Строите собствена къща

Ипотечен кредит за строеж на къща

Кредитът за строеж не прилича на кредита за покупка.

Когато обезпечението е самата къща, парите не идват наведнъж, а на части, след като всеки етап е построен и проверен.

Затова въпросът не е само колко ще Ви дадат, а дали ще имате с какво да стигнете до следващия етап.

Проверено от екипа на CREDiPORTФинанси, клиенти и технологии →Актуализирано: 23 септември 2026 г.

Краткият отговорНай-важното за минута

01При ДСК кредитът за строеж, обезпечен със самата къща, се усвоява на етапи срещу завършени видове работи и след проверка.

02ДСК иска преди първия етап собствено участие поне 20% от стойността на количествено-стойностната сметка, а преди всеки следващ оценява имота наново.

03Къща с височина до 10 м е пета категория строеж и за нея наредбата не изисква Акт 16 — въвежда се в експлоатация с удостоверение от общината.

04Ако за обезпечение дадете друг, вече готов имот, ДСК допуска кредитът да се усвои и наведнъж.

Парите идват на етапи, не наведнъж

При покупка банката плаща на продавача в деня на сделката. При строеж, когато обезпечението е самата къща, в началото то още не съществува и не може да покрие целия кредит.

Затова в този случай банката плаща срещу напредъка.

Как изглежда това при една конкретна банка. По общите условия на Банка ДСК за жилищни и ипотечни кредити (версия януари 2026 г.) кредитът за строителство се усвоява на етапи за завършени видове строителни работи. Етапите се определят по приетата от банката количествено-стойностна сметка и се записват в анекс към договора. Всяко усвояване се одобрява по писмено искане и след финансов и технически контрол.

Документът, от който зависи всичко

Количествено-стойностната сметка. По нея банката разделя строежа на етапи и определя сумите. Ако е подценена, недостигът излиза наяве по средата на строежа, когато вече няма връщане назад.

Колко свои пари трябват и кога

При ДСК преди първия етап се изисква собствено участие не по-малко от 20% от стойността на количествено-стойностната сметка. Не като пари по сметка, а като закупени материали или вече изпълнено и платено строителство. Тоест нещо, което вече е вложено в къщата.

Ако кредитът е обезпечен с жилищен имот, важи и таванът на БНБ, по който кредитът е до 85% от стойността на обезпечението. Двете правила се смятат от различна база: едното от сметката за строежа, другото от оценката на имота.

Първото усвояване има и срок. При ДСК то трябва да стане до 90 дни от подписването на договора, иначе ангажиментът на банката отпада. Ако разрешението за строеж или изпълнителят още не са готови, договорът може да изтече, преди да сте получили първото плащане.

При ДСК: нова оценка преди всеки етап

Това е най-важната уговорка. По общите условия на ДСК преди всеки етап банката преоценява обезпечението. Ако то не стига, например защото строежът е поскъпнал или изостава, банката може да поиска допълнително обезпечение или предоговаряне. Ако това не се постигне, може да откаже да изплати етапа.

Одобрението в началото не е гаранция за последния етап.

Резервът се планира от първия ден, не когато стане нужен. Питайте и колко струва всяка нова оценка: при усвояване на етапи те не са една, а всяка е възможност банката да види имота по-ниско, отколкото сте очаквали, и да поиска още обезпечение.

Когато обезпечението е друг имот

Има и друг път. Ако за обезпечение дадете друг, вече готов имот вместо къщата, която строите, по общите условия на ДСК кредитът може да се усвои както наведнъж, така и на етапи. Банката има пълноценно обезпечение от първия ден и не чака строежа.

Цената е, че рискът минава върху другия имот. Ако това е жилището, в което живеете Вие или родителите Ви, решението заслужава отделен разговор, преди да се подпише.

Кога къщата става годна за обезпечение

По чл. 181, ал. 2 ЗУТ след завършването на сградата в груб строеж тя вече може да бъде предмет на прехвърлителна сделка. Затова грубият строеж е моментът, около който се въртят банковите графици.

От 2021 г. завършването в груб строеж се констатира с протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ. Съставя го лицето, упражняващо строителен надзор, в присъствието на възложителя, строителя, проектанта и служител на общината.

Сверено със ЗУТ и Наредба № 3

При къща обикновено няма Акт 16

За Акт 16 се говори като за последната стъпка на всеки строеж. При къща до 15 метра това не е така, и разликата има значение, ако в договора Ви пише „до Акт 16“.

Сграда	Акт 16	Въвежда се с
Над 15 м, трета категория	да	разрешение за ползване от ДНСК
До 15 м, четвърта категория	не	удостоверение от общината
Къща до 10 м, пета категория	не	удостоверение от общината, до 7 дни

Веригата е в три текста. По чл. 23, ал. 1 ЗУТ застрояването до 10 м е ниско, а по чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“ ЗУТ жилищните сгради с ниско застрояване са пета категория. За четвърта и пета категория чл. 2, ал. 2 от Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. изисква образци № 2(2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15 — Акт 16 не е сред тях. Тези строежи се въвеждат в експлоатация по чл. 177, ал. 3 ЗУТ с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, в 7-дневен срок от заявлението.

Акт 16 е протокол за установяване годността за ползване на строежа. Съставя го държавна приемателна комисия при строежите от първа до трета категория, които се въвеждат с разрешение за ползване от Дирекцията за национален строителен контрол по чл. 177, ал. 2 ЗУТ.

Какво да проверите в договора

Ако договорът с изпълнителя или графикът на банката обвързва плащане с „Акт 16“, а строите къща, попитайте кой документ реално ще бъде издаден. Вероятният отговор е Акт 15 и удостоверение за въвеждане в експлоатация. По-добре да го запишете точно, отколкото да чакате документ, който няма да дойде.

Какво иска банката, преди да даде първото плащане

Освен обичайните документи за дохода и имота, списъкът с необходими документи на Банка ДСК от 28 август 2026 г. изрично добавя два при финансиране на строителство:

количествено-стойностна сметка по видове строително-монтажни работи;
преди усвояване — протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, със заверка за достигнатото ниво.

Към тях стои разрешението за строеж с одобрения проект. Без него няма какво да се финансира: по чл. 148, ал. 1 ЗУТ строеж може да се извършва само ако е разрешен.

Таксата на ДСК за проверка и анализ на обезпечението е 307 €. Тя е на входа; новите оценки преди всеки етап са отделен въпрос, който си струва да зададете.

Защо тук банката може да гледа и бъдещата стойност

При покупка оценката на кредитоспособността не може да се основава предимно на допускането, че имотът ще поскъпне. Чл. 13, ал. 4 ЗКНИП прави изключение, когато целта на кредита е строителство или ремонт на имота. Затова при строеж банката може да вземе предвид и стойността, която къщата ще има след завършване.

Изключението не прави дохода Ви маловажен. Когато кредитът е обезпечен с жилищен имот, важи и таванът на БНБ, по който плащанията по дълга са до 50% от месечния доход.

Следващата стъпка

Строите и искате да знаете колко ще Ви дадат на всеки етап?

Подайте безплатна заявка. Ще прегледаме сметката за строежа, графика и обезпечението и ще потърсим предложения от подходящите банки.

Често задавани въпроси

Важно за Вашето решение.

Колко собствени пари трябват за кредит за строеж на къща?

Зависи от банката, но при ДСК числото е записано: преди първия етап се изисква собствено участие не по-малко от 20% от стойността на количествено-стойностната сметка, под формата на закупени материали или вече платено строителство.

Ако кредитът е обезпечен с жилищен имот, отделно важи и таванът на БНБ — кредитът е до 85% от стойността на обезпечението. Двете правила се смятат от различна база.

Отгоре заложете резерв: при ДСК преди всеки следващ етап имотът се оценява наново.

Трябва ли Акт 16 за къща?

Обикновено не. Еднофамилна къща с височина до 10 м е пета категория строеж, а за четвърта и пета категория Наредба № 3 не изисква Акт 16.

Тези сгради се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, по чл. 177, ал. 3 ЗУТ.

Акт 16 се съставя от държавна приемателна комисия при строежите от първа до трета категория.

Може ли банката да спре плащанията по средата на строежа?

Може. По общите условия на ДСК преди всеки етап банката преоценява обезпечението.

Ако то не стига, може да поиска допълнително обезпечение или да предоговори условията, а ако това не се получи — да откаже да изплати етапа.

Одобрението в началото не е гаранция за последния етап.

Може ли кредитът за строеж да се получи наведнъж?

При ДСК — да, ако за обезпечение дадете друг, вече готов имот, а не къщата, която строите.

Тогава по общите им условия кредитът може да се усвои както еднократно, така и на етапи. Банката е обезпечена от първия ден и не зависи от напредъка на строежа.

Цената е, че рискът минава върху другия имот.

Колко може да бъде кредитът и за какъв срок?

При ДСК кредитът за строителство, довършителни работи и подобрения е от 2 500 € до 500 000 €, със срок до 30 години.

Срокът от 30 години е и таванът по изискванията на БНБ за кредитите, обезпечени с жилищни имоти.

Кога започва да се плаща главницата?

Зависи от договора.

Ако в него има гратисен период, по общите условия на ДСК през това време се плащат само лихвите върху вече усвоената част от кредита, не върху целия договорен размер.

Питайте изрично колко трае гратисният период и какво става, ако строежът се забави след края му.

Продължете нататък

Свързани теми.

Готов проектАпартамент в строеж→Готова къщаКъща на изплащане→ОценкатаБанкова оценка на имот→СметкатаКалкулатор за вноска→