Защо разсрочването от собственик е рядко
За да Ви продаде на вноски, продавачът трябва да приеме три неща наведнъж: да чака парите си години напред, да носи риска, че плащанията ще спрат, и да няма нужда от сумата за собствената си следваща покупка. Рядко и трите са изпълнени едновременно.
Затова разсрочването се среща най-често там, където продавачът е фирма — строител, който разсрочва част от цената до завършването на сградата. При частно лице обявата „на изплащане“ по-често означава просто „продавам, а Вие си уредете кредита“.
Ако собственикът наистина предлага разсрочване
Тогава три въпроса решават всичко и трябва да получите отговорите им писмено, преди да платите каквото и да било.
- Кой е собственик до последната вноска. При едната схема собствеността се прехвърля веднага с нотариален акт, а остатъкът се обезпечава с ипотека в полза на продавача. При другата прехвърлянето се отлага. Защитата Ви е коренно различна в двата случая.
- Какво се случва при забавено плащане. Губите ли платеното, дължите ли неустойка, при колко пропуснати вноски се стига до разваляне.
- Вписано ли е всичко в имотния регистър. Устна уговорка и разписка не са защита срещу трети лица.
Банковият кредит за жилище е в уреден режим — Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители обхваща кредитите, обезпечени с ипотека, и тези за придобиване на вещно право върху имот. При частна договорка между продавач и купувач тези правила не важат автоматично: там Ви пази само това, което пише в договора. Прегледайте го с адвокат преди подписа.
Обичайният вариант: собственикът получава всичко наведнъж
В огромната част от сделките парите идват от банка. Продавачът получава договорената сума при сделката, имотът се ипотекира, а Вие погасявате на банката. За него това е чиста продажба без риск; за Вас — уреден договор с предвидими правила.
По изискванията на БНБ към кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г., кредитът при отпускане е до 85% от стойността на обезпечението. Останалото плюс разходите по сделката осигурявате Вие.
Покупка без агенция: какво поемате сам
Когато купувате директно от собственик, спестявате комисиона, но поемате и проверката, която иначе би направил посредникът. Това не е причина да се откажете — причина е да не спестявате от адвокат.
Минимумът, който се проверява: документ за собственост и как е придобит имотът, вписани тежести и ипотеки, съответствие между документи и реално състояние, семейно положение на продавача и наличие на други собственици, както и дали има наследници с права. При наследствен имот проверете това особено внимателно.
Добрата новина е, че банката прави собствена проверка и оценка, преди да отпусне кредита. Тя не замества Вашата, но е втори чифт очи върху сделката.