Не е кредит, а график в договора
Когато строител предложи да плащате на вноски, не се отпуска заем. Записва се график в предварителния договор за покупко-продажба: толкова при подписване, толкова на Акт 14, толкова на Акт 15, останалото при нотариалния акт.
Затова нещата, които приемате за даденост при банков кредит, тук не са гарантирани: преддоговорна информация в уреден формат, законов срок за размисъл, правила какво се случва, ако решите да платите по-рано или да спрете.
Дали конкретната схема попада под Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители не се решава от нас и не се решава по принцип — законът не урежда изрично този случай, а договорите се различават помежду си. Попитайте строителя писмено по кой закон е сключен договорът и какви права Ви дава. Ако отговорът е уклончив, това е отговор.
До нотариалния акт собственик е строителят
Това е изречението, заради което си струва цялата страница. Плащате вноски по апартамент, който не е Ваш, и няма да стане Ваш, докато не се подпише нотариален акт. Дотогава имате вземане срещу дружеството — право да искате нещо от него, — а не право върху самия имот.
Разликата не личи, докато всичко върви по план. Проличава в деня, в който нещо спре.
По чл. 19 ЗЗД предварителният договор за сделка, изискваща нотариална форма, се сключва писмено и трябва да съдържа уговорки за съществените условия. Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор, а договорът се смята сключен от момента, в който решението влезе в сила.
Договорът Ви не се вижда в имотния регистър
Предварителният договор не се вписва — и това не е пропуск, а следствие от устройството на регистъра. чл. 112 ЗС изброява какво подлежи на вписване: актове, които прехвърлят или учредяват вещно право, договори за делба, наеми над една година, съдебни решения, заместващи такива актове. Предварителният договор поражда задължение, не вещно право, затова не е в списъка. Тоест докато плащате, в регистъра няма следа, че този апартамент е обещан на Вас. Купувач, който дойде след Вас, няма как да го научи оттам — и Вие няма как да научите оттам за него.
Вписва се друго: исковата молба. По чл. 114, буква „б“ ЗС се вписват исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, а придобитите след вписването вещни права не могат да се противопоставят на ищеца. Законът добавя и че на такива молби не се дава ход в съдилищата, докато не бъдат вписани.
Практическото значение: вписването фиксира реда Ви спрямо всичко, което се случва с имота след него. Дали и кога да се задейства е въпрос към адвокат по конкретния договор — не е ход, който се прави профилактично.
Какво се проверява преди първата вноска
Не след третата. Справката в имотния регистър струва малко и се прави за парцела и за сградата, не само за апартамента.
- Има ли вписана ипотека върху парцела или сградата. Строителят може да строи с банков кредит, обезпечен с парцела или със сградата. Ако ипотеката не се заличи за Вашия апартамент, придобивате имот с тежест.
- Кой е собственик на земята. При строителство срещу обезщетение собственикът на земята и строителят са различни лица, а това мени кой подписва нотариалния акт.
- Какъв е графикът спрямо етапите. Плащане, обвързано с Акт 14 и Акт 15, е по-предвидимо от плащане по календар — етапите са документирани.
- Какво става при забава на строежа. Има ли краен срок, има ли неустойка за строителя, можете ли да се откажете и при какви условия си връщате платеното.
Актовете, които в разговора се наричат Акт 14, Акт 15 и Акт 16, са образци по Наредба № 3 от 31 юли 2003 г., издадена от министъра на регионалното развитие и благоустройството на основание чл. 169, ал. 3 и § 18, ал. 1 ЗУТ. За строежите от първа до трета категория тези образци са задължителни според категорията по чл. 137, ал. 1 ЗУТ — тоест съществуването им се проверява, а не се приема на доверие.
Един от тях си струва да се знае точно. Образец № 15 е констативният акт за установяване годността за приемане на строежа и по чл. 176, ал. 1 ЗУТ се съставя от възложителя, проектантите, строителя и лицето, упражняващо строителен надзор. Подписва се от всички тях — затова и плащане, обвързано с Акт 15, е по-трудно за оспорване от плащане по календарна дата.
Сравнението, което трябва да направите сами
Разсрочването се представя като безлихвено. Понякога наистина е. Друг път разликата просто е сложена в цената и не се вижда, защото няма с какво да я сравните.
Затова искайте две числа: цената при плащане наведнъж и цената при разсрочване. Разликата между тях е цената на разсрочването. Сложете я до общия разход по банков кредит за същия период и вече имате сравнение, а не усещане.
Когато сградата е в ранен етап и банка още не финансира, а Вие така или иначе ще имате парите до завършването. Тогава графикът към строителя запълва период, в който банковият кредит не е опция. Схемата става съмнителна, когато разсрочването е причината изобщо да купувате — това значи, че сумата не е налична, а защитата Ви е по-слаба, отколкото при кредит.