Акт 14
Акт за приемане на конструкцията. Отбелязва, че носещата конструкция е изпълнена по проекта. Грубият строеж, от който сградата по закон вече може да се продава по части, се констатира с протокол по чл. 181, ал. 3 ЗУТ.
Ново строителство
Как се финансира имот в строеж?
Банковото финансиране на ново строителство зависи от етапа на проекта, строителя, документите и политиката на конкретната банка.
Проверете схемата на плащане, преди да подпишете.
Краткият отговорНай-важното за минута
01Финансирането на имот в строеж зависи от етапа, на който е сградата. Грубият строеж е прагът — от него по закон сградата вече може да се продава по части.
02Акт 16 има само при сгради над 15 м; при по-ниските след Акт 15 идва удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината.
03Затова, ако в договора пише „до Акт 16“, попитайте какъв документ реално ще бъде издаден.
Акт 15
Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. Строежът е завършен и приет от участниците в строителството, но още не е въведен в експлоатация.
Акт 16 или удостоверение
При висок блок следва Акт 16 — протокол за годността за ползване от държавна приемателна комисия, и разрешение за ползване. При сграда до 15 м Акт 16 няма: въвежда се в експлоатация с удостоверение от общината.
Акт 16 има само при по-високите сгради
Кой е последният документ, зависи от височината на сградата. По чл. 23, ал. 1 ЗУТ застрояването до 15 м е средно, а над 15 м — високо. Високите жилищни сгради са трета категория, тези до 15 м — четвърта.
За трета категория чл. 2, ал. 2 от Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. изисква и Акт 16, а сградата се въвежда в експлоатация с разрешение за ползване от Дирекцията за национален строителен контрол по чл. 177, ал. 2 ЗУТ. За четвърта категория Акт 16 не е сред задължителните образци и сградата се въвежда с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, по чл. 177, ал. 3 ЗУТ.
Какво означава това за договора
Ако предварителният договор обвързва плащане или предаване с „Акт 16“, а сградата е до 15 м, такъв документ няма да има. Попитайте кой документ ще бъде издаден и го запишете точно.
Какво да проверите преди договор
- Собствеността върху земята и правото на строеж.
- Разрешението за строеж и одобрените проекти.
- Историята и завършените проекти на инвеститора.
- Схемата на плащане и връзката ѝ с реалните строителни етапи.
- Какво се случва при забавяне или отказ на финансиране.
- Дали банката работи с проекта и на кой етап може да отпусне средствата.
Особено важно
Не приемайте, че предварителното Ви одобрение автоматично покрива всеки проект в строеж. Банката оценява отделно и конкретния имот.
Следващата стъпка
Обмисляте покупка в конкретен проект?
Подайте кратка заявка. Консултант на CREDiPORT ще разгледа случая Ви и ще Ви помогне със следващите стъпки.
Често задавани въпроси
Важно за Вашето решение.
Може ли да купя на зелено с ипотечен кредит?
Възможно е, но не при всяка банка и не на всеки етап.
Докато сградата няма документ за въвеждане в експлоатация, част от кредиторите не я приемат като обезпечение, а други финансират според напредъка на строежа.
Прагът, около който се въртят графиците, е грубият строеж: по чл. 181, ал. 2 ЗУТ след него сградата или отделни части от нея вече могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка.
Какво означават Акт 14, 15 и 16 за кредита?
Акт 14 е приемането на конструкцията, Акт 15 — установяване годността за приемане на завършения строеж, Акт 16 — протоколът за годност за ползване.
ДСК например приема за покупка на имот на груб строеж протокол или удостоверение за степента на завършеност. Важно уточнение: Акт 16 има само при по-високите сгради.
При сграда до 15 м след Акт 15 идва удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината.
Сградата няма да има Акт 16 — това проблем ли е?
Не, ако е сграда до 15 м. За четвърта и пета категория Наредба № 3 не изисква Акт 16, а сградата се въвежда в експлоатация с удостоверение по чл. 177, ал. 3 ЗУТ.
Проблем е, ако в предварителния договор плащане или предаване е обвързано с „Акт 16“ — тогава се пита кой документ реално ще бъде издаден и това се записва точно.
Кой носи риска, ако строителят се забави?
Зависи от договора за покупко-продажба.
Забавянето може да размине графика на плащанията с момента, в който банката е готова да отпусне средства — и разликата да остане за Ваша сметка.
Разсрочването от строителя същото ли е като кредит?
Не. Това е график за плащане в договора за покупко-продажба, а не банков кредит.
Дали такава схема попада под Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители, законът не урежда изрично, затова питайте писмено по кой закон е сключен договорът и какви права Ви дава.
Сравнете общия разход и правата си по двата варианта.
Какво да проверя за самия инвеститор?
Завършени проекти, срокове по тях и дали банки вече работят с конкретната сграда. Ако нито една банка не финансира проекта, това само по себе си е информация.